Uma análise do artigo 725 do Código Civil e do entendimento do Superior Tribunal de Justiça

A corretagem imobiliária exerce importante função na realização dos negócios imobiliários, aproximando comprador e vendedor, e, contribuindo para a formação do consenso necessário a alcançar o objetivo das partes.

Para tanto, o(a) corretor(a) dedica tempo, conhecimento técnico, estrutura e recursos para localizar interessados, apresentar imóveis, promover negociações, intermediar propostas e conduzir as partes até a concretização do negócio, até por isso, possui o direito ao recebimento de seus honorários em forma de comissão.

Surge, entretanto, uma questão recorrente …

Se, depois de concluída a intermediação e formalizado o negócio, o comprador ou vendedor desiste(m) do negócio, o(a) corretor(a) perde o direito à sua comissão ? E mesmo sem a devida assinatura, o(a) corretor(a) tem resguardado esse direito ?

A resposta não pode ser analisada, simplesmente, a partir dos atos que levaram às partes pactuarem, mas sim destes cumulados com os atos preparatórios à compra e venda, além da verificação do momento em que a eventual desistência ocorreu, do alcance ou não do resultado obtido pela intermediação e, por fim, se o corretor contribuiu ou não para o desfazimento do negócio.

DA NATUREZA JURÍDICA DA CORRETAGEM E O RESULTADO ÚTIL

O contrato de corretagem é disciplinado pelos Artigos 722 a 729 do Código Civil.

Conforme Artigo 722, o corretor se obriga a obter para o cliente um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas, sem que haja relação de dependência, mandato, representação ou prestação de serviços com o interessado.

Assim, temos que a característica essencial da corretagem está na obtenção de um resultado útil decorrente da atividade de intermediação, o que não significa, contudo, que o corretor deva permanecer vinculado indefinidamente às consequências posteriores do negócio.

A questão fundamental é determinar quando sua atividade de intermediação atingiu o resultado que lhe competia, nesse aspecto, a Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça passou a reconhecer que a concretização da atividade de corretagem não está necessariamente condicionada ao registro definitivo da propriedade, ou seja, o pagamento da comissão não está condicionado a concretização da compra e venda.

Em outras palavras, quando, por força da atuação do corretor, comprador e vendedor chegam a um consenso e formalizam um compromisso de compra e venda, com definição do objeto, preço e demais condições essenciais, pode estar caracterizado o resultado útil da mediação, tornando obrigatório o pagamento da comissão.

O ARTIGO 725 DO CÓDIGO CIVIL E O ARREPENDIMENTO POSTERIOR

O artigo 725 do Código Civil estabelece:

Artigo 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes.

Pela leitura do dispositivo, se percebe que a disposição legal é expressa ao preservar o direito à remuneração do(a) corretor(a) quando o negócio não se concretiza em razão do arrependimento das partes, o que ganha especial relevância quando o(a) corretor(a) cumpriu sua atividade e as partes, em consequência direta da intermediação, chegaram a formalizar o negócio.

Nesse cenário, a desistência posterior do comprador ou do vendedor constitui fato superveniente que, em princípio, não deve transferir ao corretor o prejuízo decorrente de uma decisão à qual ele não deu causa.

Inclusive, justamente essa é a orientação adotada pelo Superior Tribunal de Justiça, que dentre inúmeras decisões indicamos a leitura do REsp nº 1.783.074-SP, de Relatoria da Ministra Nancy Andrighi, em que a Corte reconheceu que as partes haviam assinado Instrumento de Promessa de Compra e Venda, com efetiva atuação do(a) corretor(a) de modo que o resultado útil da mediação havia sido alcançado, com isso, como o negócio foi posteriormente desfeito por fatores alheios à atividade do intermediador, o direito à comissão foi reconhecido.

A DIFERENÇA ENTRE MERA TRATATIVA E NEGÓCIO FORMALIZADO

Ponto fundamental a ser observado é que não é qualquer desistência que gera automaticamente o direito à comissão.

Por exemplo, se o comprador apenas manifesta interesse, apresenta uma proposta ou participa de tratativas que não chegam a produzir um vínculo contratual efetivo, pode não ter sido alcançado o resultado útil da corretagem.

Quanto a hipótese apresentada no parágrafo anterior, o próprio conjunto jurisprudencial analisado demonstra situações em que a simples aceitação de proposta foi considerada insuficiente para caracterizar a aproximação útil, especialmente, quando a desistência ocorreu antes da formalização (assinatura) do Compromisso de Compra e Venda, sendo situação diferente a que ocorre quando as partes, após a atuação do corretor, assinam o Instrumento de Compromisso de Compra e Venda, o que ultrapassa a fase meramente preliminar e resulta na formação de um negócio jurídico concreto, com obrigações assumidas pelas partes.

Foi exatamente essa distinção que se mostrou relevante no julgamento da Apelação Cível, Processo nº 1014136-29.2021.8.26.0008, em que a 32ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu que, havendo compromisso formalizado e posterior desistência do comprador, a situação deveria ser analisada sob a ótica do artigo 725 do Código Civil.

A DESISTÊNCIA DO COMPRADOR NÃO PODE PREJUDICAR O CORRETOR

Pelo apresentado nos parágrafos anteriores, temos que, uma vez atingido o resultado útil da mediação, não seria razoável que o corretor suporte sozinho as consequências econômicas da desistência das partes, por conta do claro cumprimento da atividade do intermediador, que aproximou as partes, conduziu as negociações e viabilizou a celebração do compromisso.

Dessa forma, se entende que o posterior arrependimento do comprador ou do vendedor, quando imotivado e estranho à atividade do corretor, não apaga o trabalho anteriormente realizado, fazendo nascer o direito ao recebimento da comissão pelo profissional.

Inclusive, no precedente do Superior Tribunal de Justiça, acima mencionado, ficou expressamente consignado que o arrependimento não afasta a comissão quando ocorre por causa estranha à atividade do corretor e este não contribuiu para a não consolidação do negócio.

O mesmo raciocínio foi adotado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, que destacou que o comprador havia inclusive assumido as consequências de sua desistência perante o vendedor, mediante o pagamento da multa contratualmente estabelecida, circunstância que reforçou o reconhecimento da obrigação de pagar também a comissão de corretagem.

Entretanto, o direito ao recebimento da comissão não é absoluto …

O Artigo 723 do Código Civil impõe ao(à) corretor(a) o dever de executar sua atividade com diligência e prudência, prestando aos clientes todos os esclarecimentos acerca da segurança e do risco do negócio.

Assim, se a desistência decorrer de falha atribuível ao próprio corretor, como a omissão de informação relevante que deveria ter sido apresentada ao interessado, a situação jurídica será diferente e o intermediador não poderá se utilizar do Artigo 725 como instrumento para o proteger, até porque, a proteção legal existe para o corretor que cumpriu adequadamente sua função, não para aquele cuja própria conduta tenha impedido a concretização segura do negócio.

Além da verificação da atuação do(a) corretor(a), outro fato a ser observado é quanto ao momento da desistência, que é questão a ser sintetizada em duas situações distintas:

PRIMEIRA: o comprador desiste enquanto ainda existem apenas tratativas, sem que tenha sido alcançado resultado útil suficiente.

Nesse caso, dependendo das circunstâncias concretas, a comissão poderá não ser exigível.

SEGUNDA: a atuação do corretor conduz à efetiva aproximação das partes e à formalização de compromisso de compra e venda, sobrevindo posteriormente arrependimento ou desistência por motivo estranho à atividade do profissional.

Nesse cenário, o artigo 725 do Código Civil assegura a remuneração do corretor.

Pelo apresentado, temos que o ponto central não é simplesmente a existência da desistência, mas saber se, antes dela, o profissional havia cumprido sua atividade e alcançado o resultado útil da mediação, com a formalização do compromisso de compra e venda e, posteriormente

Portanto, o arrependimento posterior do comprador não deve ser confundido com a ausência de resultado da corretagem, visto que, se o corretor cumpriu sua função, aproximou as partes e possibilitou a formação do negócio, não é juridicamente razoável que a desistência posterior, provocada exclusivamente pela vontade de uma ou das duas partes, sem qualquer participação do profissional, transforme em gratuita uma atividade de intermediação que efetivamente produziu o resultado para o qual foi contratada.

Em última análise, a aplicação correta do artigo 725 do Código Civil busca justamente preservar o equilíbrio da relação: o corretor responde por sua atuação profissional, mas não deve suportar o risco de um arrependimento posterior ao qual não deu causa.

Luiz Rocha é advogado com mais de 20 anos de experiência no Direito Imobiliário, pós-graduado e especialista em Direito Imobiliário. Atuou como membro de Comissões da OAB/SP. Autor do Livro “Manual de Locações Imobiliárias”, professor de Direito em cursos de graduação e de especialização em diversas áreas, palestrante do CRECI/SP.