A decisão do Supremo Tribunal Federal sobre a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social representa um avanço importante para a organização patrimonial de empresários e famílias que possuem bens imobiliários.

No julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, o STF reconheceu que a imunidade tributária prevista na Constituição Federal também se aplica às empresas cuja atividade preponderante seja imobiliária, incluindo aquelas que atuam com compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil. A decisão encerra uma controvérsia que gerava insegurança jurídica e custos relevantes para operações de reorganização patrimonial.

Como já abordado em artigo anterior, a discussão sobre a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social era especialmente relevante para famílias que buscam organizar seu patrimônio por meio de holdings familiares e patrimoniais. Com a conclusão do julgamento pelo STF, o tema ganha um novo desdobramento

O que foi decidido pelo STF?

A Constituição Federal prevê imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na transferência de bens ou direitos para uma pessoa jurídica em realização de capital social. A controvérsia estava na interpretação dessa regra quando a empresa que recebia os imóveis tinha como atividade principal a exploração imobiliária.

Alguns municípios entendiam que a imunidade não deveria ser aplicada nessas situações, com fundamento na atividade preponderante da empresa. O STF, entretanto, firmou o entendimento de que a imunidade na integralização de capital é independente da atividade exercida pela pessoa jurídica.

Isso significa que uma empresa não perde o benefício simplesmente porque compra, vende ou aluga imóveis. O Supremo também ressalvou que a imunidade se limita ao valor do capital social a ser integralizado, conforme o entendimento firmado no Tema 796, e que as administrações municipais podem apurar eventual simulação ou fraude destinada à obtenção indevida do benefício.

Qual é o impacto para as holdings familiares e patrimoniais?

A decisão tem relevância para quem pretende organizar imóveis em uma sociedade patrimonial ou familiar. Em determinadas situações, a constituição de uma holding permite centralizar a administração dos bens, organizar a participação dos familiares na sociedade e estruturar, com antecedência, a futura sucessão patrimonial.

Antes desse julgamento, a possibilidade de cobrança do ITBI sobre a transferência de imóveis para empresas com atividade preponderantemente imobiliária representava um obstáculo financeiro importante. Com o entendimento firmado pelo STF, esse custo tributário pode deixar de incidir na integralização de capital, desde que a operação se enquadre efetivamente na hipótese de imunidade reconhecida.

Imagine uma família que possui diversos imóveis destinados à locação e pretende transferi-los para uma sociedade patrimonial. A decisão fortalece o argumento de que a atividade imobiliária da empresa, por si só, não impede o reconhecimento da imunidade do ITBI sobre os bens transferidos para integralizar o capital social.

Isso não significa, porém, que a constituição de uma holding seja sempre a melhor solução. A decisão tributária é apenas um dos elementos a considerar. Também devem ser avaliados os custos de manutenção da sociedade, os efeitos tributários sobre os rendimentos e futuras alienações, as regras de administração dos bens e os objetivos sucessórios da família.

A imunidade é automática e ilimitada?

Não. Embora o STF tenha afastado a restrição relacionada à atividade preponderante da empresa na integralização de capital, permanecem limites relevantes.

A imunidade fica restrita ao valor do capital social efetivamente integralizado. Se o valor atribuído aos imóveis superar o montante destinado à realização do capital, a parcela excedente exige análise específica, à luz do Tema 796 do STF.

Além disso, a operação precisa corresponder à realidade econômica e societária. A decisão não impede a fiscalização municipal quando houver elementos que indiquem simulação ou fraude à lei. Por isso, os atos societários, os valores envolvidos e a documentação da transferência devem refletir corretamente a operação realizada.

Quem já pagou ITBI pode pedir a restituição?

A decisão também pode interessar a pessoas e empresas que recolheram ITBI em operações de integralização de imóveis ao capital social, especialmente quando o imposto foi exigido em razão da atividade imobiliária preponderante da sociedade.

Nesses casos, pode ser pertinente avaliar a possibilidade de restituição, considerando as circunstâncias do recolhimento, os documentos da operação, os prazos legais e os efeitos concretos do julgamento. O reconhecimento da imunidade pelo STF não significa que todos os pagamentos anteriores serão automaticamente devolvidos, nem dispensa a análise individual de cada situação.

Planejamento patrimonial exige análise além do imposto

O julgamento do Tema 1.348 oferece maior segurança jurídica para determinadas operações de integralização de imóveis ao capital social. Para famílias empresárias e proprietários de patrimônio imobiliário, isso pode ampliar as alternativas de organização dos bens e de planejamento sucessório.

A decisão, contudo, não substitui o planejamento. A escolha de constituir uma holding, transferir imóveis para uma sociedade ou reorganizar uma estrutura existente deve considerar os objetivos familiares, os efeitos tributários e societários, os custos envolvidos e a forma como o patrimônio será administrado e transmitido às próximas gerações.

Mais do que aproveitar uma imunidade tributária, o objetivo deve ser estruturar uma solução juridicamente adequada à realidade de cada família, com atenção à preservação do patrimônio e à continuidade dos negócios.

Se você possui imóveis em uma empresa, está avaliando a constituição de uma holding patrimonial ou pagou ITBI na integralização de bens ao capital social, uma análise individualizada pode ajudar a identificar alternativas juridicamente viáveis e os cuidados necessários para proteger seu patrimônio.

Ricardo De Carli é advogado, pós-graduado em direito empresarial, especialista em planejamento, proteção e blindagem de patrimônio familiar, pai de família, ciclista de estrada e convicto de que o bom senso resolve mais do que qualquer parágrafo de lei. @ricardo.decarli / www.decarli.adv.br