Julgamento pode beneficiar empresas imobiliárias, holdings patrimoniais e famílias que buscam organizar seus bens, mas a aplicação da imunidade exige atenção aos limites constitucionais.

A transferência de imóveis para uma empresa pode ser uma ferramenta importante de organização patrimonial e sucessória. No entanto, essa operação também pode gerar custos tributários, entre eles o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cuja cobrança é frequentemente discutida quando o bem é utilizado para integralizar o capital social de uma pessoa jurídica.

Esse cenário pode mudar de forma relevante. O Supremo Tribunal Federal (STF) formou maioria favorável ao reconhecimento da imunidade de ITBI nessas operações, inclusive quando a empresa que recebe os imóveis exerce atividade imobiliária preponderante.

A discussão ocorre no Tema 1.348 da repercussão geral, relacionado ao Recurso Extraordinário nº 1.495.108/SP. Em 15 de outubro de 2026, seis ministros haviam votado favoravelmente à imunidade, enquanto dois apresentaram entendimento contrário. O julgamento, contudo, ainda não estava formalmente concluído.

O que está em discussão no STF?

A Constituição Federal, em seu artigo 156, § 2º, inciso I, prevê a não incidência do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital, ressalvadas as hipóteses constitucionais previstas no próprio dispositivo.

A controvérsia está em definir se essa imunidade também se aplica quando a empresa que recebe os imóveis tem como atividade preponderante a compra e venda de bens imóveis, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.

Na prática, a discussão interessa especialmente a empresas que administram imóveis próprios e a famílias que utilizam sociedades patrimoniais para organizar seus bens. Em diversas situações, os municípios exigem o recolhimento do ITBI quando identificam atividade imobiliária preponderante na empresa destinatária.

A maioria formada no STF sinaliza uma interpretação favorável aos contribuintes, reforçando a proteção constitucional da integralização de capital. O resultado definitivo, porém, depende da conclusão do julgamento e da definição dos limites de aplicação da tese.

Como isso pode afetar holdings familiares e patrimoniais?

A constituição de uma holding pode ser considerada em estratégias de organização patrimonial, administração de imóveis, planejamento sucessório e estruturação da governança familiar. A possibilidade de transferir imóveis para o capital social sem incidência de ITBI pode reduzir o custo de implementação dessas estruturas.

Imagine uma família que possui diversos imóveis e decide constituir uma sociedade para centralizar sua administração. Se a imunidade for reconhecida nos termos defendidos pela maioria do STF, a operação poderá deixar de gerar o imposto que determinados municípios cobram nessas circunstâncias, mesmo quando a atividade imobiliária é preponderante.

Isso não significa, entretanto, que a criação de uma holding seja sempre vantajosa ou que a imunidade se aplique automaticamente a qualquer transferência. A estrutura precisa fazer sentido do ponto de vista patrimonial, societário, sucessório e tributário. Custos de manutenção, tributação futura, regras de administração, direitos dos herdeiros e objetivos da família também devem ser considerados.

A imunidade não é ilimitada

É importante distinguir a discussão do Tema 1.348 de outro precedente relevante do STF, o Tema 796, que tratou dos limites da imunidade na integralização de capital social.

Nesse julgamento, o Tribunal estabeleceu que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o montante efetivamente destinado à realização do capital social, quando a diferença é alocada, por exemplo, em reserva de capital.

Assim, mesmo que prevaleça o entendimento favorável no Tema 1.348, será necessário analisar o valor atribuído aos imóveis, a forma como a operação foi estruturada e a documentação societária e contábil. A imunidade também não deve ser tratada como proteção para operações simuladas ou realizadas com fraude.

O enquadramento jurídico depende das características concretas de cada operação, e não apenas da existência de uma holding ou de uma cláusula contratual prevendo a integralização de imóveis.

Quem já pagou ITBI pode pedir restituição?

Empresas e pessoas que recolheram ITBI em operações semelhantes podem avaliar a possibilidade de recuperar os valores pagos, conforme o resultado definitivo do julgamento e as particularidades de cada caso.

Em regra, pretensões de restituição de tributos pagos indevidamente estão sujeitas ao prazo de cinco anos, cuja contagem e aplicação precisam ser verificadas conforme a natureza do pagamento e as circunstâncias da demanda.

Também é necessário acompanhar a eventual modulação dos efeitos da decisão, isto é, a possibilidade de o STF estabelecer a partir de quando o entendimento deverá produzir efeitos e quais situações serão abrangidas. Por isso, não se pode afirmar que todos os contribuintes terão direito à restituição, nem que o simples ajuizamento de uma ação garantirá tratamento mais favorável.

A análise deve considerar, entre outros aspectos, a data do recolhimento, o procedimento adotado pelo município, a estrutura da operação e a existência de medidas administrativas ou judiciais anteriores.

Planejamento patrimonial exige análise antes da operação

O julgamento do STF reforça a importância de avaliar os efeitos tributários das decisões que envolvem a organização de bens familiares e empresariais. Uma operação que parece simples — transferir um imóvel para uma sociedade — pode produzir consequências relevantes tanto no momento da transferência quanto na administração e na futura transmissão do patrimônio.

Para quem está estruturando uma holding, pretende integralizar imóveis ao capital social ou já recolheu ITBI em operação semelhante, o momento é oportuno para revisar a documentação e identificar os possíveis impactos do julgamento.

O objetivo não deve ser apenas reduzir o custo imediato, mas estruturar o patrimônio de forma juridicamente segura, considerando a realidade da família, os objetivos empresariais e os efeitos tributários presentes e futuros.

Se você possui imóveis em uma empresa, está avaliando a constituição de uma holding patrimonial ou pagou ITBI na integralização de bens ao capital social, uma análise individualizada pode ajudar a identificar alternativas juridicamente viáveis e os cuidados necessários para proteger seu patrimônio.

Ricardo De Carli é advogado, especialista em proteção de patrimônio familiar, Pai de família, ciclista de estrada e convicto de que o bom senso resolve mais do que qualquer parágrafo de lei. @ricardo.decarli / www.decarli.adv.br