Enfim, a convenção condominial que estabelece destinação exclusivamente residencial é suficiente para impedir locações de curta temporada ou é necessária uma proibição expressa ?

Com o crescimento das plataformas digitais de hospedagem, especialmente o Airbnb e a discussão frequente sobre a possibilidade de vedação desse tipo de locação dentro dos condomínios residenciais, tem levado à uma enxurrada de Processos ao Judiciário Bandeirante, causando impactos às relações condominiais e com relação ao direito real de propriedade.

Assim, no intuito de pacificar a matéria e uniformizar o entendimento em todo o Território Nacional, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) oficializou a afetação dos Recursos Especiais nº 2.272.536 e nº 2.272.537 sob o rito dos Recursos Repetitivos, cadastrando a controvérsia como o Tema nº 1.443.

Em outras palavras, isso significa que o STJ escolheu alguns processos sobre o tema das locações de curta temporada, via aplicativos Airbnb, que estavam tramitando no Judiciário, para servirem de “modelo” e, enquanto estudam o caso, congelaram todas as Ações que tramitam na Justiça (que versem sobre esse tema), com objetivo de criar uma regra única e obrigatória para todo o País, acabando com a chamada “loteria jurídica”, onde cada juiz decide de um jeito, o que, invariavelmente, nos traz uma total insegurança para proprietários, síndicos, investidores, condôminos e demais envolvidos.

O QUE ESTÁ SENDO DISCUTIDO E QUAL A FASE ATUAL DO JULGAMENTO PELO STJ ?

O ponto central da discussão consiste em definir se a simples previsão de destinação residencial, constante da Convenção Condominial, possui eficácia jurídica para impedir locações por curta e curtíssima temporada intermediadas por plataformas digitais ou se haveria a necessidade de uma cláusula específica proibindo expressamente essa modalidade de utilização das unidades autônomas.

Quanto ao andamento do julgamento, temos que a tramitação do Tema 1.443, se encontra na fase de afetação com determinação de suspensão nacional de todos os processos relacionados, até final decisão.

Assim, até o momento, os gestores do condomínio e advogados, devem compreender:

• SOBRE O EFEITO DE SOBRESTAMENTO: Que todos os processos judiciais (individuais ou coletivos) no País que discutem essa Matéria estão temporariamente paralisados, aguardando a fixação da tese vinculante.

• SOBRE O STATUS DE LIBERAÇÃO: Que a paralisação dos feitos não significa que a prática foi “liberada” ou “proibida” pela Corte; o STJ apenas “congelou as Ações em andamento” para evitar decisões conflitantes e garantir a segurança jurídica.

• QUE NO CASO DE MEDIDAS URGENTES: Durante o período de suspensão, os juízes de instâncias inferiores só podem emitir despachos para analisar tutelas provisórias de urgência, visando unicamente evitar danos irreparáveis ou de difícil reparação.

• QUE O PRAZO PARA JULGAMENTO: De acordo com o Código de Processo Civil é de até um ano, a contar da publicação do acórdão de afetação, para julgar o mérito e fixar a tese definitiva.

COM ISSO EM VISTA, PRECISAMOS TER EM MENTE QUE A SUSPENSÃO NÃO DECIDIU O MÉRITO, SENDO IMPRESCINDÍVEL ACOMPANHAR AS ATUALIZAÇÕES DIRETAMENTE NA PESQUISA DE RECURSOS REPETITIVOS DO STJ ANTES DE TOMAR MEDIDAS ADMINISTRATIVAS SEVERAS NO CONDOMÍNIO.

ENFIM, QUAL A TENDÊNCIA SINALIZADA PELO STJ?

Embora o julgamento definitivo do Tema 1.443 ainda vá ocorrer para fixar a regra obrigatória à todos os Tribunais, a Segunda Seção e o relator do caso, Ministro Raul Araújo, já emitiram fortes sinais hermenêuticos em julgados anteriores, com o entendimento prévio que vem ganhando corpo no Tribunal, no sentido de que a hospedagem intermediada por plataformas digitais possui características próprias de “hospedagem atípica”, distanciando-se da locação por temporada tradicional regulada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

Assim, a tendência sinalizada pela Corte indica que a destinação exclusivamente residencial prevista na convenção de Condomínio é suficiente para vetar a curtíssima temporada reiterada.

Sob essa ótica, qualquer flexibilização posterior para autorizar o uso do Airbnb dependeria de deliberação coletiva e aprovação por quórum qualificado de 2/3 dos condôminos em Assembleia Condominial para alteração da Convenção, conforme preceitua o Artigo 1.351 do Código Civil.

IMPACTOS PRÁTICOS NO PLANEJAMENTO E CUIDADOS NECESSÁRIOS

Independentemente do resultado final, o cenário de transição exige atenção imediata de todos os players do mercado imobiliário:

PARA OS SÍNDICOS E ADMINISTRADORAS: Serve de respaldo jurídico para planejarem a revisão e atualização de Convenções e Regulamentos Internos, assim, evitando a aplicação de multas ou proibições sem o devido amparo normativo atualizado do próprio condomínio, priorizando Assembleias de debate para não ocorrência de alegação de abuso de direito.

PARA OS PROPRIETÁRIOS E INVESTIDORES: Exige cautela redobrada na análise da viabilidade econômica e do potencial de exploração de imóveis voltados à locação por temporada, especialmente, em grandes centros e regiões turísticas, sendo fundamental analisar o teor da convenção e regulamentos condominiais antes de anunciar em plataformas digitais.

CONCLUSÃO

Enfim, a discussão sobre o Airbnb nos Condomínios ultrapassou a esfera dos conflitos cotidianos de vizinhança e exige planejamento estratégico.

Antes de investir ou adquirir uma unidade, analise a Convenção de Condomínio e o Regulamento Interno, para que não seja tolhido no seu direito de propriedade e posse.

Já, você Administrador(a), antes de punir a eventual utilização de plataforma digital para locação por curta temporada, verifique a legalidade do regulamento interno e desdobramentos da legislação, expedientes que, na falta pode representar risco financeiro e institucional desnecessário e muito maior do que o custo de uma assessoria especializada.

Luiz Rocha é advogado com mais de 20 anos de experiência no Direito Imobiliário, pós-graduado e especialista em Direito Imobiliário. Atuou como membro de Comissões da OAB/SP. Autor do Livro “Manual de Locações Imobiliárias”, professor de Direito em cursos de graduação e de especialização em diversas áreas, palestrante do CRECI/SP.