Imagine a seguinte situação. Seus pais faleceram e deixaram um imóvel para você e seus dois irmãos. Um quer vender. O outro quer alugar. Você quer manter o bem na família. Ninguém chega a um acordo.

O que acontece com o imóvel?

A resposta surpreende muita gente. O irmão que quer vender pode, sozinho, acionar a Justiça e forçar a venda do bem, mesmo contra a vontade dos outros herdeiros.

O que a lei diz sobre isso

Quando uma pessoa falece, a herança passa imediatamente para os herdeiros, ainda antes do inventário ser concluído. Nesse momento, todos os herdeiros se tornam donos do mesmo bem ao mesmo tempo, como se fossem sócios de um imóvel que ninguém escolheu compartilhar.

E é exatamente aí que começa o problema.

Esse tipo de propriedade compartilhada funciona bem quando todos pensam igual. Mas quando os herdeiros discordam sobre o que fazer com o imóvel, qualquer um deles pode ir à Justiça para encerrar essa situação. Não precisa de maioria. Não precisa de consenso. Um único herdeiro já tem esse direito.

O que acontece quando ninguém entra em acordo?

Quando o imóvel não pode ser dividido fisicamente, como um apartamento ou uma casa, e os herdeiros não chegam a um acordo, a lei prevê dois caminhos.

O primeiro é a compra da parte dos outros por um dos herdeiros. Antes de qualquer venda para alguém de fora da família, os próprios herdeiros têm prioridade. Se um quer sair, os outros podem comprar a parte dele pelo mesmo preço que um comprador externo pagaria. Quem tiver interesse e dinheiro pode manter o imóvel na família comprando as partes dos demais.

O segundo caminho, quando nenhum herdeiro quer ou pode comprar a parte dos outros, é o leilão. O juiz determina a venda do imóvel em leilão público, o dinheiro arrecadado é dividido entre os herdeiros de acordo com a parte de cada um, e o imóvel sai da família.

Sem terceira opção. Quem não quer vender e também não quer ou não pode comprar a parte dos demais acaba no leilão de qualquer forma.

Isso acontece mais do que as pessoas imaginam

Imóvel herdado raramente gera briga no momento do luto. O problema aparece depois, meses ou anos mais tarde, quando os herdeiros precisam tomar decisões juntos sobre um bem que cada um enxerga de forma diferente.

Um quer reformar, o outro não quer gastar. Um quer alugar, o outro prefere deixar vazio. Um precisa do dinheiro agora, o outro não tem pressa. Qualquer decisão sobre o imóvel precisa, na prática, de concordância de todos, e quando essa concordância não vem, o desgaste se transforma em processo judicial.

E quando o processo chega ao juiz, a lei favorece quem quer encerrar a situação, não quem quer mantê-la.

O que fazer para evitar essa situação?

A resposta mais eficaz é organizar o destino do patrimônio antes que essa situação aconteça.

Um testamento bem feito pode definir com clareza o que acontece com o imóvel após o falecimento, estabelecer quem tem prioridade para comprar, determinar que o bem seja vendido e o valor dividido, ou deixar o imóvel para um único herdeiro com compensação para os demais em outros bens.

A doação em vida com reserva de usufruto é outra alternativa para quem deixou o imóvel. Permite que o dono organize a transmissão enquanto ainda está vivo, mantendo o direito de morar e administrar o bem até o fim da vida, mas já definindo para quem ele vai e evitando que essa decisão fique para depois.

Em ambos os casos, o objetivo é o mesmo. Evitar que um imóvel construído ao longo de uma vida se torne motivo de disputa entre pessoas da mesma família, já que quando a decisão chega ao juiz, ela raramente termina da forma que qualquer um dos herdeiros gostaria.

Ricardo De Carli é advogado, especialista em proteção de patrimônio familiar, Pai de família, ciclista de estrada e convicto de que o bom senso resolve mais do que qualquer parágrafo de lei. @ricardo.decarli / www.decarli.adv.br