A proteção de dados pessoais se tornou parte essencial da gestão condominial, exigindo das Administradoras e dos Síndicos cuidados além da segurança patrimonial…

A rotina de um Condomínio envolve o tratamento constante de informações pessoais, por conta de necessidade de cadastro documental e de fotos dos moradores, visitantes e prestadores de serviço, envolvendo documentos pessoais, imagens captadas por câmeras de segurança e no momento do cadastro de acesso, etc …

Com a entrada em vigor da Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais – LGPD (Lei nº 13.709/18) o tratamento dessas informações passou a exigir atenção especial, tendo em vista o estabelecimento de regras para a coleta, utilização, armazenamento, compartilhamento e eliminação de dados pessoais, impondo a necessidade de adoção de procedimentos compatíveis com a finalidade e a segurança de cada operação.

Nesse tocante, o(a) Administrador(a) e o(a) Síndico(a), assim como, as demais pessoas que eventualmente tenham acesso aos dados, precisam compreender que a utilização destes não pode ocorrer de maneira indiscriminada, devendo o responsável reduzir os riscos de utilização indevida.

COMO A LGPD SE APLICA AO COTIDIANO DOS CONDOMÍNIOS?

A aplicação da LGPD se manifesta em diversas atividades rotineiras, muitas vezes realizadas sem que se perceba a quantidade de informações pessoais envolvidas, como por exemplo, no momento do cadastro de moradores e visitantes, que deve observar a necessidade e a adequação na colheita dos dados solicitados, evitando exigências excessivas ou sem justificativa, objetivando não causar constrangimento ou colheita irregular de dados.

Lembrando que, as informações colhidas precisam ser armazenadas de maneira segura, com acesso restrito às pessoas que efetivamente necessitem delas para o exercício de suas funções.

Outro ponto de atenção está nos grupos de mensagens (Whatsapp) utilizados por moradores, síndicos e funcionários que, embora sejam ferramentas práticas, podem facilitar a exposição indevida de telefones, documentos, endereços e outras informações pessoais dos membros.

E QUANTO ÀS CÂMERAS DE SEGURANÇA?

O videomonitoramento ocupa posição de destaque na discussão sobre a LGPD em condomínios, pois as câmeras instaladas em elevadores, garagens, portarias e demais áreas comuns contribuem para a segurança patrimonial e pessoal, mas também captam imagens que podem identificar moradores, visitantes, funcionários e prestadores de serviços, assim, o responsável deve alcançar o equilíbrio entre as esperadas: proteção e a privacidade.

Por esse motivo, as gravações devem ser tratadas como informações que exigem proteção e controle de acesso, não sendo adequado permitir a livre consulta ou divulgação das imagens sem uma justificativa legítima, e, em alguns casos somente com ordem judicial, indicações estas a serem apresentadas em Assembleia Condominial.

Assim, totalmente recomendável definir quem está autorizado a acessar o sistema, por quanto tempo as gravações serão mantidas e quais medidas serão adotadas para evitar cópias ou compartilhamentos não autorizados, deixando claro que o fornecimento de imagens às autoridades públicas ou para utilização em investigações e processos judiciais deve ser avaliado conforme as circunstâncias e a legislação aplicável.

Quanto a legislação, além da LGPD, o videomonitoramento vem sendo discutido no âmbito legislativo, fato esse que demonstra a relevância crescente do tema que trata da relação entre segurança e privacidade.

Entre as iniciativas acima apontadas estão: o Projeto de Lei nº 4.204/25, relacionado a diretrizes para a instalação de câmeras em áreas comuns de condomínios e o Projeto de Lei nº 5.575/25, que prevê o Selo Nacional “Comunidade Segura” e a adesão voluntária ao compartilhamento de imagens com órgãos de segurança pública.

OS RISCOS ESTÃO TAMBÉM NAS PRÁTICAS MAIS SIMPLES

Quando se fala em proteção de dados, muito comum associar o tema à ataques cibernéticos, entretanto, muitos incidentes podem decorrer de hábitos cotidianos aparentemente inofensivos, como o compartilhamento de senhas entre funcionários, a utilização de computadores sem bloqueio, a exposição de listas de moradores (inclusive de inadimplentes) no boleto da Taxa Condominial ou em áreas públicas do condomínio, atos estes que podem comprometer a segurança das informações e causar direito de indenização a pessoa que se entender lesada.

Essas situações demonstram que a proteção de dados exige organização interna, orientação adequada e participação de todos os envolvidos na rotina condominial, não sendo dependente só de investimentos tecnológicos.

Como exemplos de redução de riscos podemos definir as responsabilidades de cada funcionário no tratamento das informações, conceder permissões conforme as funções exercidas, implementação de núcleos de orientação para instruir os funcionários, prestadores de serviço e demais colaboradores sobre o manuseio adequado dos dados pessoais, etc…

Nesse processo, síndicos e administradoras desempenham funções importantes na organização das rotinas, na definição de regras internas e na orientação das pessoas que lidam com informações pessoais, sendo fundamental, conforme descrito nos parágrafos anteriores, que seja(m) identificado(s) quais dados são efetivamente necessários para a administração, avaliar os riscos envolvidos no tratamento e estabelecer procedimentos compatíveis com as atividades desenvolvidas.

Lembrando que, a responsabilidade jurídica de cada envolvido dependerá de sua atuação concreta, das decisões tomadas sobre o tratamento e das circunstâncias previstas na legislação, por isso, não basta incluir cláusulas genéricas em contratos ou disponibilizar avisos aos moradores e colaboradores, sendo extremamente necessário que as medidas de proteção sejam efetivamente implementadas e seguidas por todos.

CONCLUSÃO

A Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais trouxe uma nova dimensão de responsabilidade à administração condominial, por conta de o uso cotidiano de cadastros, documentos, registros de acesso e imagens de segurança exigir cuidados que precisam estar incorporados às práticas de síndicos, administradoras, funcionários e prestadores de serviços.

Mais do que cumprir formalidades, adequar-se à LGPD significa compreender que toda informação pessoal deve ser tratada com finalidade definida, necessidade, segurança e respeito aos direitos dos titulares, afinal, uma administração verdadeiramente segura não é aquela que apenas controla o acesso às suas dependências, mas aquela que também cuida, com responsabilidade, das informações de todas as pessoas que nelas circulam.

Luiz Rocha é advogado com mais de 20 anos de experiência no Direito Imobiliário, pós-graduado e especialista em Direito Imobiliário. Atuou como membro de Comissões da OAB/SP. Autor do Livro “Manual de Locações Imobiliárias”, professor de Direito em cursos de graduação e de especialização em diversas áreas, palestrante do CRECI/SP.