Se você tem imóveis para alugar e ainda não revisou a estrutura do seu patrimônio, duas mudanças recentes tornam esse momento mais relevante do que nunca para fazer essa conta.

A primeira é uma decisão do Supremo Tribunal Federal que reduziu um dos principais custos de transferir imóveis para uma empresa. A segunda é a Reforma Tributária, que muda a forma como os aluguéis serão tributados. Juntas, elas reabrem uma discussão que muitos proprietários achavam que já tinham resolvido.

O que o STF decidiu e por que isso importa

No julgamento do Tema 1.348, o STF reconheceu que a imunidade do ITBI, o imposto cobrado nas transferências de imóveis, se aplica quando o bem é integralizado (transferido) ao capital social de uma empresa (holding), mesmo quando essa empresa tem como atividade principal a locação ou compra e venda de imóveis.

Até essa decisão, muitas prefeituras cobravam o imposto nessas situações, argumentando que a atividade imobiliária da empresa afastava a imunidade. Com o entendimento firmado pelo Supremo, esse argumento deixou de ser válido.

Na prática, o impacto é direto. Para um imóvel de R$ 1 milhão transferido para uma holding em São Paulo, onde a alíquota do ITBI é de 3%, a decisão pode representar uma economia de R$ 30 mil em um único ato.

Multiplique isso por uma carteira de vários imóveis e o número cresce de forma expressiva.

A imunidade, contudo, tem limites importantes. Ela se aplica ao valor efetivamente destinado à integralização do capital social, conforme o Tema 796 do STF, e não protege operações simuladas ou fraudulentas (por óbvio). O valor dos imóveis, a forma de estruturação e a documentação da transferência precisam refletir corretamente a operação realizada.

O que a Reforma Tributária muda para quem recebe aluguel

A Lei Complementar 214/2025 instituiu o IBS e a CBS, novos tributos que passam a alcançar determinadas operações de locação imobiliária. Em regra, quem tem receita anual superior a R$ 240 mil com aluguéis e explora mais de três imóveis distintos passa a ser enquadrado como contribuinte desses tributos, observadas as condições específicas da legislação.

O texto da reforma prevê uma redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS aplicáveis à locação, o que atenua o impacto, mas não elimina a necessidade de comparar a carga total entre pessoa física e pessoa jurídica.

A diferença de carga tributária

Em uma simulação de plena vigência da Reforma Tributária, prevista para 2033, a diferença estimada entre tributar os aluguéis como pessoa física e tributá-los dentro de uma holding no Lucro Presumido pode ser significativa.

Pela estimativa, a carga total sobre os aluguéis para a pessoa física pode chegar a 35,9%, considerando IRPF de até 27,5% mais IBS e CBS estimados em 8,4%. Para a holding no Lucro Presumido, a carga total estimada seria de aproximadamente 19,28%, com IRPJ e CSLL em torno de 10,88% mais os mesmos 8,4% de IBS e CBS.

A diferença entre as estruturas de aproximadamente 16,6 pontos percentuais é maior do que a existente hoje, que gira em torno de 13%. Ou seja, o cenário tributário para quem mantém imóveis na pessoa física tende a piorar com a implementação integral da reforma.

Vale o alerta de que os percentuais são estimativas, não alíquotas definitivas. O resultado efetivo depende das alíquotas de referência, da base de cálculo, do enquadramento tributário e das características de cada operação.

Quando a holding imobiliária vale a pena e quando não vale

A decisão do STF e a Reforma Tributária não transformam a holding em solução universal. Para proprietários com receitas expressivas de locação e carteiras relevantes de imóveis, a estrutura pode oferecer vantagens tributárias importantes, além de facilitar a administração dos bens e o planejamento sucessório.

Mas há custos que precisam entrar na conta como a constituição da empresa, as despesas de manutenção, a contabilidade, o regime tributário escolhido e os objetivos patrimoniais e sucessórios da família determinam se a estrutura faz sentido para cada caso específico.

A oportunidade que esse momento cria é a de planejar antes que as novas regras estejam em plena vigência. Quem revisar a estrutura patrimonial agora, com as mudanças do STF e da Reforma Tributária já no horizonte, terá mais tempo e mais opções do que quem deixar essa decisão para 2033.

Ricardo De Carli é advogado, pós-graduado em direito empresarial, especialista em planejamento, proteção e blindagem de patrimônio familiar, pai de família, ciclista de estrada e convicto de que o bom senso resolve mais do que qualquer parágrafo de lei. @ricardo.decarli / www.decarli.adv.br

Fontes oficiais:

STF — Tema 1.348: imunidade de ITBI na integralização de capital
Lei Complementar nº 214/2025
Constituição Federal — artigo 156

Conteúdo informativo. A análise tributária deve considerar as circunstâncias específicas de cada contribuinte e a legislação aplicável.