Infelizmente, ainda nos dias atuais, pessoas tem pago por imóveis aos quais podem não obter a consolidação da propriedade.

A compra da casa própria permanece com um dos maiores sonhos do brasileiro, porém, muitos compradores ainda acreditam que basta assinar um contrato particular, entregar o dinheiro ao vendedor ou imobiliária e receber as chaves, para se tornar proprietário do imóvel, o que é um grande engano.

No Brasil, a assinatura de um contrato preliminar em conjunto com o efetivo pagamento do preço do imóvel não significam, por si só, a transferência da propriedade, visto que, a propriedade imobiliária somente é transferida com o respectivo Registro do Título (Escritura ou Contrato) junto ao Cartório de Registro de Imóveis, conforme estabelece o Artigo 1.245 do Código Civil.

Dessa forma, temos que a simples outorga da Escritura não se equipara a aquisição da propriedade, pois esse documento apenas formaliza o negócio perante as partes e Tabelionato de Notas, carecendo do registro dele (Escritura ou Contrato) no Cartório de Registro de Imóveis competente, para que se alcance a efetiva transferência da propriedade imobiliária.

COM ISSO EM VISTA, PRECISAMOS TER EM MENTE QUE NÃO BASTA ASSINAR A ESCRITURA E GUARDÁ-LA EM CASA, MAS SIM, O QUANTO ANTES, SE DIRIGIR AO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E EFETIVAR O REGISTRO DA TRANSFERÊNCIA DO BEM.

Outrossim, existem situações previstas em Lei em que a Escritura Pública não é necessária, razão pela qual o mais importante é verificar qual é o título adequado para aquela operação e se ele pode ou não ser registrado.

Além do Registro posterior, o comprador deve se certificar sobre a situação jurídica do imóvel, observando o conteúdo da Matricula e demais documentos do vendedor para que, em conjunto, não sofra com estes problemas:

• Ocorrência da venda para mais de uma pessoa.
• Falso proprietário: quem vende pode não ser o verdadeiro titular registrado.
• Penhoras e dívidas: o imóvel não pode possuir gravames ou restrições.
• Financiamento ou Alienação Fiduciária registrada: o vendedor pode não ter liberdade para negociar o imóvel antes da total quitação e observação de prazo e/ou forma descrita em Lei.
• Dificuldade de financiamento: instituições financeiras normalmente exigem documentação e situação registral compatíveis com a operação.

Lembrando que, a regularização tardia ou não efetuada pode exigir medidas judiciais demoradas e custosas, por exemplo, no caso de necessidade de ingresso com Ação de Usucapião ou Ação de Adjudicação.

COMO EVITAR PROBLEMAS ?

Antes de entregar qualquer quantia ao vendedor, imobiliária ou corretor, o comprador deve:

1. Solicitar a Certidão atualizada da Matrícula do imóvel
2. Conferir quem é o proprietário que consta no Registro
3. Verificar se há penhoras, hipotecas, alienações fiduciárias e/ou outros gravames
4. Conferir a identidade e a situação do vendedor (por exemplo, se não há Ação de Execução em face dele)
5. Analisar eventuais débitos de condomínio e Tributos relacionados ao imóvel
6. Depois da assinatura do contrato e decorrente outorga da Escritura, realizar o ingresso do Título no Cartório de Imóveis e acompanhar até a emissão da nova matricula em nome do adquirente.

Importante observar que o Conselho Nacional de Justiça em conjunto com os Cartórios, vêm modernizando os Cartórios de Registros Imobiliários, com a ampliação e utilização de mecanismos eletrônicos para registro e averbação de negócios imobiliários, reforçando a importância da segurança e da conferência das informações registrais.

E QUEM JÁ COMPROU SEM ESCRITURA OU AINDA NÃO REALIZOU O REGISTRO ?

Nem todo negócio informal significa perda automática do imóvel, pois dependendo dos documentos existentes (Contrato de Promessa de Compra e Venda) e da situação do imóvel, pode ser possível buscar a regularização por Outorga posterior de Escritura (Extraprocessual), Adjudicação Compulsória, Usucapião ou outras medidas jurídicas (utilizando o Poder Judiciário).

Por isso, quem já realizou uma compra nessas condições deve reunir contrato, recibos, comprovantes de pagamento, conversas e demais documentos, objetivando a busca por orientação profissional.

CONCLUSÃO

Enfim, comprar um imóvel exige muito mais do que confiança no vendedor, assim, antes de efetuar qualquer pagamento, verifique a matrícula e os documentos pessoais do vendedor. Antes de assinar, confira a documentação. E depois de realizar o negócio, acompanhe o registro.

A economia obtida ao deixar de verificar a documentação pode representar um risco muito maior do que o custo de uma análise jurídica preventiva.

Luiz Rocha é advogado com mais de 20 anos de experiência no Direito Imobiliário, pós-graduado e especialista em Direito Imobiliário. Atuou como membro de Comissões da OAB/SP. Autor do Livro “Manual de Locações Imobiliárias”, professor de Direito em cursos de graduação e de especialização em diversas áreas, palestrante do CRECI/SP.