Embora o tema pareça simples, temos que o mercado imobiliário frequentemente registra conflitos envolvendo o pagamento de comissões de corretagem, seja pela desistência inesperada de uma das partes, pela venda direta realizada pelo proprietário após a apresentação do imóvel, etc.

Por essa razão, entender os requisitos legais e adotar uma postura preventiva é indispensável para que o profissional garanta o recebimento pelo trabalho desenvolvido.

O QUE DIZ A LEGISLAÇÃO EM RELAÇÃO AO CONCEITO DE “RESULTADO ÚTIL”

O contrato de corretagem possui regras específicas estabelecidas pelo Código Civil, mais precisamente em seus Artigos 722 e 729, aos quais delimitam a atuação do Corretor, tendo como principal característica jurídica, a obrigação de alcançar um resultado útil.

O Artigo 725 do Código Civil, que determina:

Artigo 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Na prática, isso significa que o corretor não fica vinculado indefinidamente às consequências futuras do negócio, assim, se o profissional desempenhou seu papel de aproximar comprador e vendedor de forma eficaz, e estes chegaram a um consenso formalizado, a comissão permanece devida mesmo se houver desistência posterior por mera vontade das partes.

MERA TRATATIVA X NEGÓCIO FORMALIZADO

Um ponto fundamental que o corretor deve compreender é que o direito à comissão não nasce diante de qualquer nível de interesse do cliente, sendo preciso diferenciar duas situações muito comuns no cotidiano do mercado imobiliário: a “mera Tratativa” e a “formalização contratual” mesmo que preliminar.

Quanto a mera tratativa, ocorre quando o comprador manifesta um interesse inicial, apresenta uma proposta verbal ou participa de conversas preliminares, mas desiste antes de assinar qualquer documento, nesse caso, a maioria dos juízes entende que o resultado útil ainda não foi alcançado e, portanto, o pagamento da comissão pode não ser exigido.

Já quando ocorre a formalização contratual, a atuação do corretor conduz à efetiva aproximação e à assinatura do Instrumento de Compromisso de Compra e Venda, neste caso, sendo ultrapassada a fase de mera tratativa, criando um vínculo jurídico concreto entre as partes, fato esse que resguarda o direito de recebimento da comissão de corretagem, pelo(a) corretor(a)

O DIREITO NÃO É ABSOLUTO, SENDO NECESSÁRIO OBSERVAR OS DEVERES DO CORRETOR

É fundamental destacar que o Artigo 725 do Código Civil não serve como um escudo no caso da não observação do estrito dever do corretor em executar sua atividade com diligência e prudência, prestando aos clientes todos os esclarecimentos sobre a segurança jurídica e os riscos financeiros do negócio.

Com isso, se a desistência de uma das partes ocorrer porque o corretor omitiu uma informação grave, por exemplo, uma dívida oculta do imóvel ou uma restrição de construção, a não concretização do negócio será atribuída ao próprio profissional, visto sua atuação negligente.

PRINCIPAIS ERROS E COMO O CORRETOR DEVE SE PROTEGER

Muitos profissionais perdem o direito de cobrar seus honorários por falhas operacionais básicas na rotina administrativa, tais como confiar apenas em acordos verbais, não registrar as visitas efetuadas e descuidar da formalização de propostas.

Para blindar o direito ao recebimento da comissão, o profissional deve adotar procedimentos rigorosos:

• Formalize as captações: Utilize contratos claros de mediação imobiliária e autorizações de venda por escrito;
• Colete assinaturas nas visitas: Nunca leve um cliente a um imóvel sem colher a assinatura na Ficha de Visita, contendo a identificação do cliente, data e endereço do imóvel;
• Preserve a memória digital: Guarde de forma organizada e faça backups de e-mails, mensagens de texto, propostas e áudios de aplicativos que comprovem a evolução das tratativas, e
• Acompanhe o desfecho: Se um cliente sumir repentinamente, monitore periodicamente a certidão de matrícula do imóvel para verificar se a venda não foi concretizada diretamente entre as partes

CONCLUSÃO

A comissão de corretagem não representa um prêmio de loteria pelo fechamento de um negócio, mas sim a justa contraprestação por um serviço técnico essencial que confere segurança ao mercado imobiliário.

O Ordenamento Jurídico e os Tribunais protegem o profissional contra o arrependimento imotivado das partes, desde que ele tenha cumprido seu papel com diligência e alcançado o resultado útil do seu trabalho.

No ambiente imobiliário, a prevenção documental é o caminho mais seguro para garantir que meses de esforço e dedicação não se transformem em prejuízo.

Luiz Rocha é advogado com mais de 20 anos de experiência no Direito Imobiliário, pós-graduado e especialista em Direito Imobiliário. Atuou como membro de Comissões da OAB/SP. Autor do Livro “Manual de Locações Imobiliárias”, professor de Direito em cursos de graduação e de especialização em diversas áreas, palestrante do CRECI/SP.