Em entrevista a Heródoto Barbeiro, no Jornal NovaBrasil, o advogado Ricardo Calciolari explicou quando as regras do condomínio podem impedir estadias de curta duração e quais medidas podem ser adotadas pelo síndico

O proprietário de um apartamento pode oferecê-lo livremente em plataformas como o Airbnb ou o condomínio tem o direito de impedir esse tipo de hospedagem? A resposta envolve um conflito cada vez mais comum: de um lado, o direito de propriedade e a livre iniciativa; do outro, a segurança, o sossego e as regras de convivência dos moradores.

Em entrevista ao jornalista Heródoto Barbeiro, no Jornal NovaBrasil, o advogado e professor Ricardo Calciolari explicou que uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça trouxe mais clareza para essa discussão.

Por maioria de votos, a Segunda Seção do STJ decidiu que o uso frequente de imóveis residenciais para estadias de curta duração, quando houver exploração econômica reiterada ou profissionalização do serviço, pode descaracterizar a finalidade residencial da unidade.

Nessas situações, a atividade precisa estar prevista na convenção do condomínio e ser aprovada por pelo menos dois terços dos condôminos.

Uma atividade que não é locação nem hotelaria

Um dos pontos centrais do debate é a dificuldade de enquadrar juridicamente as estadias oferecidas por plataformas como o Airbnb.

Segundo Calciolari, esse modelo não corresponde exatamente à locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato, mas também não reúne todas as características de uma hospedagem tradicional, como a oferecida por hotéis.

O advogado usou uma imagem bem-humorada para explicar a situação:

“É um ornitorrinco jurídico, com bico de inquilino e rabo de hoteleiro.”

O próprio STJ passou a definir essa modalidade como um “contrato atípico de curta estadia”. Ou seja, trata-se de uma relação que reúne características de diferentes tipos de contrato, sem se encaixar completamente em nenhum deles.

É importante destacar que o simples fato de anunciar um imóvel em uma plataforma digital não transforma automaticamente a atividade em comercial. De acordo com o tribunal, cada caso deve ser analisado considerando fatores como frequência das estadias, quantidade de diárias, rotatividade de hóspedes e eventual oferta de serviços como limpeza, lavanderia, refeições, recepção ou concierge.

O que diz a convenção do condomínio?

Para entender se o Airbnb pode ou não ser utilizado em determinado prédio, o primeiro passo é consultar a convenção condominial.

Muitos condomínios possuem documentos antigos, elaborados antes do surgimento das plataformas digitais, mas que estabelecem que as unidades devem ter uso “exclusivamente” ou “estritamente residencial”.

De acordo com Calciolari, esse tipo de cláusula pode ser suficiente para impedir a exploração frequente do apartamento por meio de estadias muito curtas.

Foi esse também o entendimento adotado pelo STJ no julgamento do Recurso Especial 2.121.055, de Minas Gerais.

No caso analisado, a convenção não mencionava expressamente o Airbnb, mas determinava que os imóveis deveriam ter finalidade estritamente residencial. Para o tribunal, a exploração habitual de estadias curtas contrariava essa destinação.

A decisão está nas mãos do síndico?

Embora o síndico seja responsável por fazer cumprir a convenção, isso não significa que ele possa criar sozinho uma nova proibição.

Na prática, o síndico deve aplicar as regras já previstas na convenção e nas decisões tomadas pela assembleia. Caso o condomínio tenha destinação estritamente residencial, ele poderá notificar e multar o proprietário que utilizar o imóvel de maneira incompatível com essa finalidade.

Por outro lado, se os moradores quiserem modificar a destinação prevista na convenção e autorizar uma atividade diferente da residencial, será necessária a aprovação de dois terços dos condôminos.

Esse quórum costuma ser um dos grandes obstáculos. Como observou Calciolari, muitas assembleias contam com a participação de apenas 15% ou 20% dos proprietários, o que torna difícil alcançar os votos necessários para alterar a convenção.

O síndico pode impedir a entrada do hóspede?

Segundo Calciolari, a princípio o síndico não pode simplesmente barrar a entrada de visitantes ou locatários na portaria.

A medida mais adequada é responsabilizar o proprietário que desrespeita as regras do condomínio. Isso pode ser feito por meio de advertências e multas. Em caso de reincidência, o condomínio também poderá recorrer à Justiça para exigir o cumprimento da convenção.

Portanto, o foco da penalidade não deve ser o hóspede que chega ao prédio, mas o proprietário que oferece o imóvel de maneira incompatível com as regras estabelecidas.

O que vale na prática?

Para proprietários, moradores e síndicos, alguns pontos devem ser observados:

• O simples anúncio em uma plataforma digital não caracteriza, por si só, uso comercial do imóvel.
• A frequência das estadias e a profissionalização do serviço devem ser consideradas.
• A convenção do condomínio é o principal documento para definir a finalidade das unidades.
• Se a convenção estabelecer uso estritamente residencial, a exploração habitual de estadias curtas poderá ser impedida.
• A mudança de destinação do imóvel depende da aprovação de dois terços dos condôminos.
• O síndico pode aplicar advertências e multas previstas nas regras internas, mas não deve agir de maneira arbitrária.

A decisão do STJ ajuda a uniformizar o entendimento dos tribunais, mas não elimina os conflitos dentro dos prédios. Como cada condomínio possui sua própria convenção e cada proprietário pode utilizar o imóvel de uma maneira diferente, a análise das circunstâncias continuará sendo fundamental.

A tecnologia criou uma nova possibilidade de negócio, mas também levou para dentro dos condomínios uma discussão que as antigas convenções nunca imaginaram. Agora, cabe a moradores, proprietários e síndicos encontrar um equilíbrio entre a liberdade de explorar o imóvel e o direito coletivo à segurança e ao sossego.