Quando o imóvel subsidiado pelo Programa Habitacional é utilizado como investimento, o imóvel perde sua finalidade social e causa problemas jurídicos aos fraudadores e à terceiros …

É de conhecimento público que, por meio do Programa “Minha Casa, Minha Vida” são oferecidas condições diferenciadas para aquisição da tão sonhada casa própria, inclusive mediante subsídios e outras formas de apoio pelo Poder Público.

Tendo em vista que essa Política Pública foi criada para ampliação do acesso à moradia às pessoas de menor renda, o beneficiário deve preencher certos requisitos para participar da seleção e conseguir adquirir seu imóvel, lembrando que o Programa estabelece regras específicas não só para a aquisição, mas também para utilização dos imóveis.

Criado como Política Pública Habitacional, o Programa “Minha casa, Minha Vida” possui, entre seus objetivos, a ampliação do acesso à moradia, além da redução das desigualdades sociais e regionais, tudo conforme estabelecido pela Lei nº 14.620/23, a qual apresenta as diretrizes para o estimulo e cumprimento da função social da propriedade e do direito à moradia.

Por essa razão, o imóvel adquirido no âmbito do Programa “Minha Casa, Minha Vida” não deve ser automaticamente tratado como um imóvel comum disponível para livre negociação no mercado, pois as condições para utilização, transferência, locação ou alienação da unidade podem variar de acordo com a origem dos recursos, tipo de imóvel, forma de subsidio, situação do beneficiário, etc …

Nos últimos meses o CRECI/SP, em conjunto com o Ministério Público Federal e demais autoridades, identificou uma série de situações consideradas irregulares em visitas à empreendimentos vinculados ao Programa, incluindo imóveis desocupados, alugados e até cedidos a terceiros, mediante aos conhecidos “Contratos de Gaveta”.

Com a fiscalização e divulgação das irregularidades veio à tona alguns questionamentos:

Seria possível tratar como investimento um imóvel adquirido por meio do Programa “Minha Casa, Minha Vida” ??

Afinal, um imóvel adquirido mediante o Programa Habitacional, pode ser vendido ou Alugado ??

A resposta, na maioria das vezes é um sonoro NÃO !!! Sendo indispensável analisar o caso concreto, pois existem modalidades e operações do Programa que possuem características jurídicas distintas.

ASSIM, ANTES DE QUALQUER NEGOCIAÇÃO, SE FAZ NECESSÁRIO VERIFICAR QUAL MODALIDADE DO “MINHA CASA, MINHA VIDA” FOI UTILIZADA, QUAIS RECURSOS FINANCIARAM A AQUISIÇÃO, QUAL FOI O BENEFÍCIO CONCEDIDO E QUAIS OBRIGAÇÕES E RESTRIÇÕES FORAM ASSUMIDAS PELO BENEFICIÁRIO NO CONTRATO DE AQUISIÇÃO E FINANCIAMENTO.

Em outras palavras, quando um imóvel é proveniente do Programa “Minha casa, Minha vida”, devemos verificar se no contrato consta determinação de que o beneficiário deve manter a propriedade e posse direita sobre o imóvel, se há clausula que vede a locação ou transferência à terceiros que descaracterize o objeto social, tudo conforme consta no Inciso IX do Artigo 11 da Lei nº 14.620/23, objetivando a não ocorrência de desvio da finalidade do benefício habitacional culminando na perda do bem.

E O PROBLEMA DA VENDA OU CESSÃO DA UNIDADE PELO CHAMADO “CONTRATO DE GAVETA” ??

Outro tipo de fraude observada é quanto as negociações são realizadas por meio dos chamados “contratos de gaveta”.

Quando das fiscalizações foram observados diversos contratos onde determinadas pessoas realizaram negociações dos imóveis vinculados ao Programa, por Instrumentos Particulares de Compra e Venda; Instrumentos de Cessão de Direitos e outros documentos informais de transferência, acreditando que isso fosse suficiente para transmitir ao terceiro os direitos sobre o imóvel, conclusão essa extremamente errada e perigosa.

Temos que o chamado “contrato de gaveta” não substitui, por si só, as regras específicas do Programa, as disposições do contrato originário e os procedimentos necessários à transferência dos direitos e obrigações decorrentes do financiamento.

Além disso, no Ordenamento Jurídico Pátrio, a propriedade imobiliária não se transfere simplesmente pela assinatura de um contrato particular, sendo necessário o Registro do Título junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme letra do Artigo 1.227 do Código Civil.

Assim, o Instrumento Particular pode até documentar determinada relação obrigacional entre as partes, mas isso não significa que o comprador tenha adquirido a propriedade do imóvel ou assumido validamente a posição contratual do beneficiário perante o agente financeiro, fato esse que traz um enorme risco ao adquirente.

E O LOCATÁRIO ?

O mesmo cuidado deve ser adotado por quem pretende alugar uma unidade vinculada ao Minha Casa, Minha Vida, não bastando verificar se a pessoa que oferece o imóvel possui as chaves ou afirma ser “proprietária”, mas sim, necessário verificar se o contrato de aquisição possui cláusula que autorize a locação daquela unidade.

Isso porque a existência de um contrato de locação entre particulares não necessariamente resolve a irregularidade existente na relação entre o beneficiário e o Programa, sendo possível que ao locatário não seja assegurada a permanência no imóvel.

CONCLUSÃO

Dessa forma, antes de firmar qualquer compromisso de compra e venda, cessão ou locação de imóvel vinculado ao Programa “Minha casa, Minha vida”, indispensável identificar, no mínimo: Qual modalidade do Programa que foi utilizada, qual foi a Natureza do benefício concedido, quais as restrições que incidem sobre aquela unidade específica.

Enfim, resumidamente, antes de anunciar, vender, comprar ou alugar uma unidade vinculada ao Programa, a recomendação jurídica mais segura é simples:

Primeiro Passo – Examine a documentação.
Segundo Passo – Verifique as regras do Programa e o contrato de aquisição.

Somente após essas analises, avalie a possibilidade de realizar o negócio, afinal, quando se trata de imóvel adquirido com recursos públicos, subsídios ou condições habitacionais especiais, nem sempre aquilo que parece uma simples compra e venda ou locação de imóvel é uma operação imobiliária comum.

Luiz Rocha é advogado com mais de 20 anos de experiência no Direito Imobiliário, pós-graduado e especialista em Direito Imobiliário. Atuou como membro de Comissões da OAB/SP. Autor do Livro “Manual de Locações Imobiliárias”, professor de Direito em cursos de graduação e de especialização em diversas áreas, palestrante do CRECI/SP.