Devido a elevação de juros e redução de oferta, o mercado imobiliário tem sofrido com alta e baixa de preços em seus seguimentos…

Nos últimos meses, o mercado imobiliário brasileiro tem mostrado uma clara mudança de perfil: enquanto os imóveis compactos e populares registraram crescimento expressivo nas vendas, os imóveis de médio e alto padrão enfrentaram retração significativa.

Essa tendência foi destacada pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e outros órgãos ligados ao Setor imobiliário, que noticiaram a queda de até 39% nas vendas de imóveis de luxo em São Paulo no 1º semestre de 2026, além de um recuo de 53% nos lançamentos.

Por outro lado, os dados da CBIC e ABRAINC divulgados em setembro de 2026, apontaram que houve uma forte expansão dos lançamentos populares, sendo o Programa Minha Casa Minha Vida responsável por quase 50% das vendas de imóveis novos desse setor, o que representou um crescimento de 20,8% nos lançamentos.

Ainda, de acordo com os estudos realizados pela CBIC, ABRAINC e SECOVI/SP apontaram que, em São Paulo, as unidades compactas de até 34 m² já representam 80% dos lançamentos, sendo a alta sustentada pelo funding do FGTS, que garante taxas mais acessíveis e protege o segmento dos efeitos da Selic elevada.

Quanto aos imóveis de alto padrão, temos que, diversos veículos de comunicação repercutiram que as vendas de imóveis de luxo em São Paulo caíram 39% no 1º semestre de 2026, com recuo aproximado de 53% nos lançamentos.

Lembrando que além das faixas comumente observadas, os imóveis de alto padrão giram em torno de R$ 2,9 milhões, enquanto os imóveis de luxo atingem o patamares de R$ 10,8 milhões, contudo, a alta nos preços não compensou a retração da demanda.

Especialistas apontam que juros elevados, excesso de oferta e incertezas políticas e econômicas reduziram o apelo de exclusividade, levando compradores de maior renda a adiar decisões de investimento.

IMPACTOS PRÁTICOS

Para compradores que pretendem residir no imóvel adquirido, o cenário se mostra atrativo, visto que, o maior acesso ao crédito e oferta crescente de imóveis menores, especialmente em grandes centros urbanos está cada vez mais alta.

Da mesma forma, para investidores, as oportunidades em imóveis menores, trazem maior liquidez e absorção rápida, dada a demanda por esse tipo de imóvel, decorrente das famílias menores.

Inclusive, no tocante ao perfil dos moradores e locatários, temos que os imóveis compactos atraem jovens em busca da primeira moradia, solteiros, casais sem filhos e investidores, o que demanda cláusulas mais flexíveis sobre uso e sublocação, ainda, se atentando as formas de garantia por conta da maior rotatividade desse tipo de imóvel.

Por fim, às Incorporadoras, por conta desse novo cenário, se criou a necessidade de ajustar o portfólio, reduzindo lançamentos de alto padrão e focando em unidades compactas e acessíveis, observando cautela quando da construção de imóveis voltados ao Mercado de Luxo, que possuem maior tempo de venda e necessidade de diferenciação e atrativos especiais.

POR FIM, O QUE O COMPRADOR, LOCATÁRIO, LOCADOR E PROFISSONAL DEVEM OBSERVAR

O cenário atual mostra um mercado de “dois andares distintos”: de um lado, o segmento popular e compacto em expansão, atrativo para a maioria da população que necessita moradia e de outro, o alto padrão em retração, decorrente da incerteza econômica e politica …

Dessa forma, a dinâmica exige atenção de todos os envolvidos que realizarão contratação, pois a decisão de hoje certamente impactará diretamente nos Contratos de Compra e Venda / Locações, nas estratégias de financiamento e no planejamento de novos empreendimentos.

Por fim, podemos afirmar que, o Mercado Imobiliário Brasileiro vive um momento de transição, com a ascensão dos imóveis compactos e populares, o que reflete a busca por acessibilidade e liquidez, enquanto o recuo dos imóveis de alto padrão evidencia os efeitos da conjuntura econômica e política.

Para o Direito Imobiliário, esse cenário reforça a necessidade de adaptação dos contratos ao perfil dos novos adquirentes, locatários e incorporadores, além de maior atenção às garantias e às condições de financiamento.

Luiz Rocha é advogado com mais de 20 anos de experiência no Direito Imobiliário, pós-graduado e especialista em Direito Imobiliário. Atuou como membro de Comissões da OAB/SP. Autor do Livro “Manual de Locações Imobiliárias”, professor de Direito em cursos de graduação e de especialização em diversas áreas, palestrante do CRECI/SP.