Em entrevista a Heródoto Barbeiro no Jornal da NovaBrasil, Rodrigo Karpat explica o papel da entrega das chaves e a responsabilidade da construtora pelos apartamentos não vendidos

A compra de um imóvel novo costuma vir acompanhada de uma dúvida: em que momento o comprador deve começar a pagar o condomínio? Em entrevista a Heródoto Barbeiro, no Jornal da NovaBrasil, o advogado especialista em direito condominial Rodrigo Karpat explicou que a entrega das chaves e a instalação do condomínio são elementos centrais para compreender essa obrigação.

Segundo Karpat, a referência para o início do pagamento pelo comprador é a imissão na posse, normalmente concretizada com o recebimento das chaves. Mas o advogado ressaltou que também é necessário observar a organização formal do condomínio e a definição das despesas que serão divididas entre as unidades.

“Ela recebeu as chaves, ela paga o condomínio. Mas não é tão simples assim, porque depende também se aquele condomínio foi instalado”, afirmou.

Assembleia marca o início da gestão condominial

Karpat explicou que a instalação envolve os atos iniciais que permitem organizar a administração do empreendimento. Entre eles estão a escolha do síndico e a aprovação de uma previsão orçamentária para cobrir as despesas de funcionamento.

Essa reunião é conhecida como Assembleia Geral de Instalação, ou AGI. É nela que os condôminos estruturam a gestão e estabelecem as bases para a cobrança das cotas condominiais.

“É o pontapé inicial para a vida do condomínio”, resumiu o advogado.

Conforme explicou na entrevista, esse processo marca a passagem da administração do empreendimento das mãos da construtora para a representação dos condôminos. A composição dos demais órgãos de gestão deve observar a legislação e a convenção.

Karpat também destacou que a expedição do habite-se, isoladamente, não deve ser confundida com o início automático da obrigação do comprador. Na situação descrita pelo especialista, é preciso considerar a instalação do condomínio e a entrega da unidade.

Quem paga pelos apartamentos ainda não vendidos?

Durante a conversa, Heródoto levantou outra questão: se apenas parte dos apartamentos tiver sido vendida, os primeiros compradores terão de arcar sozinhos com os custos de todo o prédio?

Segundo Karpat, a construtora deve contribuir pelas unidades que permanecem sob sua responsabilidade.

“A construtora obrigatoriamente deve arcar com as cotas condominiais daquelas unidades que ela ainda não vendeu”, afirmou.

O advogado ressaltou que a empresa não pode se beneficiar de uma isenção ou de um pagamento reduzido imposto na convenção apenas porque os imóveis ainda não foram comercializados. Esse benefício transferiria parte das despesas aos demais condôminos.

O entendimento encontra respaldo em decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que considerou inválida uma cláusula criada pela construtora para cobrar uma cota menor de suas unidades não vendidas, onerando os outros proprietários.

Cláusulas contratuais também podem ser questionadas

Karpat chamou a atenção para as regras previstas no compromisso de compra e venda e na convenção condominial. Segundo ele, a presença de uma cláusula nesses documentos não garante, por si só, sua validade.

O especialista explicou que a relação entre adquirente e construtora é de consumo e que disposições que imponham obrigações excessivas ao comprador podem ser consideradas abusivas. Entre os exemplos mencionados estão justamente os benefícios concedidos à construtora para reduzir ou eliminar sua participação nas despesas das unidades não vendidas.

Entrega das chaves não é uma regra sem exceções

Além das situações abordadas na entrevista, a jurisprudência traz ressalvas. Em decisão divulgada em outubro de 2025, a Quarta Turma do STJ reconheceu que compradores registrados como proprietários na matrícula podem responder pelas cotas perante o condomínio mesmo sem terem recebido as chaves. A falta de entrega, conforme o caso, pode fundamentar uma cobrança de ressarcimento contra a construtora ou o vendedor.

O tribunal também possui entendimento de que a recusa injustificada em receber as chaves pode tornar o comprador responsável pelas despesas desde que elas estejam à sua disposição. Assim, a análise da cobrança deve considerar a situação da unidade, o registro da propriedade e as circunstâncias da entrega.