Prezado leitor, imagine a seguinte situação: você é proprietário de um imóvel, aluga esse bem e o contrato estabelece expressamente que o inquilino será responsável pelo pagamento do IPTU.

Tudo parece estar resolvido, certo? Errado!

E é justamente aqui que muitos proprietários acabam tendo uma surpresa desagradável.

O inquilino deixa de pagar o imposto, os meses passam, a dívida aumenta, daí quando o proprietário percebe, o débito já está inscrito em dívida ativa e pode até existir uma execução fiscal ajuizada pela Prefeitura.

E AGORA? AFINAL, SE O CONTRATO DIZIA QUE O INQUILINO DEVERIA PAGAR, POR QUE O PROPRIETÁRIO ESTÁ SENDO COBRADO?

A resposta está na diferença entre a responsabilidade contratual e a responsabilidade tributária, em outras palavras, quem deve pagar o IPTU: proprietário ou inquilino?

A Lei do Inquilinato, em seu artigo 22, especificamente, no inciso VIII, estabelece que cabe ao locador pagar os impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

Isso significa que as partes podem estabelecer expressamente que o pagamento do IPTU ficará a cargo do inquilino, portanto, se o contrato de locação atribuir essa obrigação ao locatário, ele deverá cumprir o que foi pactuado.

Por outro lado, se não houver previsão contratual transferindo essa responsabilidade ao inquilino, a obrigação de pagar o imposto permanece, na relação contratual, com o proprietário.

Mas atenção: isso não significa que a Prefeitura ficará impedida de cobrar o proprietário quando o contrato atribuir o pagamento ao inquilino, pois o contrato não impede a cobrança pela Prefeitura, sendo esse o ponto mais importante de toda essa questão.

O artigo 34 do Código Tributário Nacional estabelece quem pode ser considerado contribuinte do IPTU, incluindo o proprietário do imóvel, já o artigo 123 do mesmo código determina, como regra, que acordos particulares não podem ser utilizados para modificar perante o Fisco a definição legal do responsável tributário.

Em outras palavras, o contrato de locação pode estabelecer quem deverá arcar com o pagamento do imposto entre proprietário e inquilino, mas não altera automaticamente a responsabilidade tributária perante o Município.

Inclusive, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, possui entendimento consolidado nesse sentido.

Assim, mesmo que exista uma cláusula expressa determinando que o inquilino pague o IPTU, o proprietário poderá ser cobrado pelo Município e figurar no polo passivo de uma execução fiscal, conforme a legislação aplicável.

Imagine que o proprietário alugue um imóvel comercial e o contrato estabeleça que o inquilino pagará o IPTU, o inquilino deixa de pagar o imposto durante dois anos, desocupa o imóvel e desaparece, nesse caso, a Prefeitura não precisa, necessariamente, limitar sua cobrança ao inquilino, assim, o proprietário poderá enfrentar a inscrição do débito em dívida ativa, a execução fiscal e as demais medidas de cobrança cabíveis.

E é nesse momento que o problema deixa de ser apenas contratual e passa a atingir diretamente o patrimônio do proprietário.

E O PROPRIETÁRIO FICA NO PREJUÍZO?

Não necessariamente!

Se o contrato atribuiu expressamente ao inquilino a obrigação de pagar o IPTU e ele descumpriu essa obrigação, o proprietário poderá buscar o ressarcimento dos valores que teve de suportar, observados o contrato, as provas disponíveis e as circunstâncias do caso.

Dependendo da situação, isso poderá ser feito por meio de Ação de Cobrança ou outra medida judicial adequada, inclusive ação regressiva, quando cabível.

É importante guardar o contrato de locação, os documentos relativos aos débitos, as notificações recebidas, os comprovantes de pagamento e os documentos que demonstrem os prejuízos suportados.

Afinal, para cobrar judicialmente, não basta apenas afirmar que o inquilino era responsável. É necessário demonstrar a obrigação assumida e o descumprimento contratual.

Pelo todo apresentado, como o proprietário pode se proteger?

A primeira providência é ter um contrato de locação bem elaborado, com cláusula expressa sobre a responsabilidade pelo IPTU, a segunda é acompanhar periodicamente os pagamentos, sem presumir que o inquilino está cumprindo suas obrigações apenas porque continua pagando o aluguel e a terceira é agir rapidamente ao identificar o inadimplemento, evitando que a dívida se acumule e que a situação chegue a uma execução fiscal.

Se a execução já foi ajuizada é importante analisar o débito, o processo e as medidas cabíveis, pois o fato de existir uma cláusula atribuindo o IPTU ao inquilino não significa, por si só, que o proprietário conseguirá ser excluído da cobrança municipal.

Assim, prezado leitor, fica o alerta: Uma coisa é definir no contrato quem deve pagar o IPTU, outra, muito diferente, é determinar quem a Prefeitura pode cobrar.

O proprietário pode ter o direito de exigir do inquilino o cumprimento do contrato e o ressarcimento dos prejuízos, mas isso não impede que enfrente uma dívida ativa e uma execução fiscal. Por isso, não basta alugar o imóvel e confiar que todas as obrigações serão cumpridas.

Um contrato bem elaborado e o acompanhamento das obrigações podem evitar que um problema do inquilino se transforme em um grande prejuízo para o proprietário.

Paulo Henrique Teófilo Biolcati é advogado sócio fundador do escritório Teofilo Biolcatti Assessoria e Consultoria, Mestre em Direito de Negócios Internacionais, pós-graduado em Direito Tributário Especialista em Direito Público Direito e Processo do Trabalho além de Administração de Condomínio. Atuou como membro da comissão de prerrogativas da OAB/SP. Autor do Livro “Manual de Locações Imobiliárias” e “Direito Tributário para OAB”, professor de Direito em diversos cursos, coordenador de cursos jurídicos, palestrante em órgãos federais como o CRECI e a OAB, apresentador do programa LOCAÇÃO EM FOCO na TV CRECI, e possuidor de mais de 100 artigos jurídicos e informativos completamente grátis na internet.